10年下坡路漫漫 房市重回正軌?

这个问题应是人人都迫切想知道的事,尤其是5年前置产後,就一直痴痴等著房價回升好转手赚一笔的投资者,但毕竟我们谁也没有水晶球,无法精准确知房市上升周期,自然未能抓到最好的时機。

文/林妤芯

大马房屋价格指数(MHPI)增幅在2012年触顶达13.4%后,开始走向下坡路,到了2015年增长幅度放缓至7.4%,接下来两年又进一步缓向7.1%及6.5%。

纵然房价持续增长,但涨价幅度日益收窄,2018年更是显著压缩至3.3%,冠病疫情后,2020年的增幅剩1.2%,而最新的数据显示,去年屋价指数初估仅增0.6%。

换句话说,在近10年内,屋价涨势由13.4%一路收窄至0.6%,这是否意味着房产泡沫已经完全消失殆尽,接下来的房价即将触底回升?抑或,大马房产将打破“十年河东、十年河西”的传统10年周期,而继续欲振乏力呢?

《投资致富》特别策划“房市盛衰10年路”系列,一览这10年房价轨迹,在经历长期增长放缓后能否在明年回归周期正轨?

房市走向难测
时间点是挑战

这个问题应是人人都迫切想知道的事,尤其是5年前置产后,就一直痴痴等着房价回升好转手赚一笔的投资者,但毕竟我们谁也没有水晶球,无法精准确知房市上升周期,自然未能抓到最好的时机。

10年来房价涨幅收窄

CBRE|WTW产业顾问公司主席符儒仁受访时直言,房市为周期性领域,所以一直都会上下波动,而想预见每一个上升周期的时间点,永远都是产业专家及每个市场人士的挑战。

“房价这10年间还是有增长,只是增长步伐较为缓慢。而房价虽稳定走高,但住宅产业成交量却明显比10年前低,这表示市场上卖家多过买家,预示市场疲弱,这个情况还可能会恶化。”

虽然谁也无法准确预知房市走向,但可透过回顾国内近40年房市周期及对照过去10年房价波动厘清概念。

我国房市牛市记录分别是在1980、1993及2009至2012年间;熊市危机则落在1985、1998及2008年。

我国房市1980年迈入牛市周期有迹可循,1979至1984年间正是我国经济蓬勃发展时期,当时我国正从农业经济转向制造业,而这6年间的经济增长平均达7.28%。

直至1985年,我国经济陷入困境萎缩1.03%,连带也拖累房市跌入熊市周期。

这一轮经济低迷,到了1988年才逐步回稳,后开启长达8年的经济稳定发展周期,期间经济增长普遍介于9至10%,经济走强自然也引领房市好景,直至1997/1998年亚洲金融危机,引发国内经济萧条,连带波及房市发展。

这一波金融危机后,我国房市欲振乏力,根据传统的大马房产10年周期论,应在2008年回归上升周期,却遭遇全球金融危机,直到2009年才踏入上升周期,开启长达4年的超级牛市。

房市疲软主因:政策+外围

纵观2010至2021年的房价走势,不难发现政策变换加上外围波动因素,是引发房市长期疲软的主因,而突如其来的冠病疫情,则是扰乱国内房市周期的“程咬金”。

若将大马房价指数分为3个阶段,初期于2010至2012年间急速上涨,带动房市重返荣景,产业顾问公司第一太平戴维斯(Savills)大马区董事经理兼主管拿督邝保罗(Datuk Paul Khong)指出,这归功于当初政府经历2008/2009年全球金融风暴后,祭出的一系列刺激产业市场的政策,包括完全免除产业盈利税。

“到了中期阶段(2013至2017年),房价增长开始放缓,同时陷入停滞情况,主要是政府收紧政策开始打房,及国际油价市场崩盘所致,而产业市场自此就不温不火,到了第10年(2019年)依然如此。”

因2019冠病来袭,我国在2020年第一季的3月18日跟随全球其他国家的步伐落实封锁抗疫,接下来的两年抗疫行管就成了常态。直到我国将冠病重新定义为地方流行病,并在今年4月1日重开国门及重启经济活动,房市才稍微有些火花。

他披露,2020至2021年的房价增长表现平缓,主要是受到投资者审慎情绪、经济不确定性、外籍劳工短缺等因素影响,许多企业都受到冲击。

“多数企业到现在都还在重建储备金及挽回亏损,这些都不是内部自身的疲软,确是全球市场从未经历过的挑战所引起的突发性跌风。由此可见,外围波动对整个房市的基础带来的冲击,更大过房市周期自身的波动。”

疫情搅局
房市周期仍在?

从过去几轮“牛熊交替”房市周期趋势来看,从牛市进入熊市周期,一般约需5年循环,而熊市回归牛市则不定,除了上一轮一年从熊市跃入牛市周期,前两轮耗时8至11年不等。

若参照我国传统的10年周期论,房市2013年开始下行后,理应在今年触底,明年开始重返上升周期,而市场原先预期,国内房市可在2018年触底,2019至2022年间重回上升轨道,并在2023年显著跃升,却被一场突如其来的疫情扰乱了次序。

那么,房市周期是否还在?兴业区域房产领域研究主管龙国雯受访时指出,房市周期仍在,前提是得扫除扰乱市场的国内外围不确定因素。

“若以10年一轮周期计算,房价理应今年触底明年反弹,无奈国内外市场太多未知数,加上全球经济前景不明朗,也将续牵引房市周期波动,所以这一波上升周期会不会如期在明年到来还真不好说,不排除持续低迷的可能性。”

无论如何,产业顾问公司大马亨利行(HenryButcher Real Estate Sdn Bhd)首席营运员邓志明坚信,一旦扭曲房市走向的重大事件比如冠病疫情及俄乌战争能获得解决,则市场自可调整被打乱的步伐紧随上升周期移动。

“不过,现阶段这两个重大事件的走向仍是未知数。我们认为,只要国内政局稳定,且俄乌冲突能获得良好解决,才能为全球经济茁壮成长提供更有利的条件,进而更好带稳房市复苏。”

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