租金可转为买屋款 先租后买 虎年荣升业主

当我们财力尚未达到拥屋的过渡期,惟有通过租屋解决住的问题,对绝大多数人来说,住的地方是至为重要的,有了安定的住所,可以安心工作、生活、学习、休息等等。即使不是自己买,而是租来的房屋,也可以发挥同样的作用

本地的租屋市场,中短期内前景看俏?预计是虎年房产市场的焦点。过去一年多、接近两年的冠病疫情,提供本地的租屋市场基本扶持力,财力不足者暂时不买屋,转向租屋,这段期间待出租单位较多、可要求降低租金,显然对租户比较有利。

租屋比率升高

根据大马统计局的数据,本地租屋比率近年来比拥屋比率升高,以新山为例,居住在自购房屋的人数,从2014年的73.2%,下跌至2019年的69.7%,这段期间,租屋者的比率,则从23.4%上升至28.4%,反映拥屋者的财力稍微下跌,房屋可负担能力面临严峻挑战。



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当我们财力尚未达到拥屋的过渡期,惟有通过租屋解决住的问题,对绝大多数人来说,住的地方是至为重要的,有了安定的住所,可以安心工作、生活、学习、休息等等。即使不是自己买,而是租来的房屋,也可以发挥同样的作用。

但是,这段期间,也有业主面临出租困难的问题,主要是市场供应多,一些上班族、学院生居家工作或是在家上网课,不需要到大城市租屋租房,形成屋主面临比过去难物色到好租户的问题。

由于这个缘故,租金的收益率相应下跌,不论是共管公寓或是排屋的租金收益率,都反映出下跌走势,其中2021年比2020年低,2022年是否改善,现在仍言之过早。

假如个人的工作和收入未能改善,经济成长步伐缓慢,那么房产市场的成长,估计依然艰难,毕竟要买一间房子,并不是说说就可以实现,而是要准备充份,例如掌握购屋基本常识、拥有头期钱等等。

不景气 要求房东减租

如此一来,形势就比较有利于租屋市场,尽管业主仍面临保留租户挑战,例如需要看情况调低租金,对租客来说,至少在收入减少期间,租屋或租房的财务负担,没有买屋这么沉重。一般来说,租户可以和业主商量,首两年租约保持同样租金。

在市场不景气时,这样的要求对租户比较有利,就是业主不会在租约满一年后,在第二年调高租金,但是,在市场好景时,可能对业主比较有利,就是租户不可能提出降低租金要求。

目前的租屋市场,属于比较淡静,有些租屋者,由于同住房客因各种不同原因退租,一时也找不到其他租客填补,通常会要求屋主降低租金,或者是提早解除租约。

锁定价格不怕上涨

近年来,一些年轻人、甚至中年人,在房屋的负担能力,可能达不到金融机构的要求,政府也意识到这些情况的存在,因此,倡议推出“先租后买”(RTO),从字面看,就是先租一段时间,在这段期间储蓄多一些购屋款,以便在租约期满之前,有条件买屋。

那么,租屋一段时间才购买该房屋,到底是多久?产业顾问陈建业说,“先租后买”的租约期限是12个月到5年,也有可能更长。在先租后买的交易中,每月所支付的租金特定百分比(%),将被计算入该房产(未来)的购买额中。前提是租户(未来买主)没有违反“先租后买”条约。

与大部份房屋所有权计划或方案一样,没有一种模式适合所有人,我们必须确认,目前的需求和选择,对自己是不是最好的模式。

假如是首购族,而且没有足够的资金或财力,通过传统的买屋方式,就是支付10%头期钱,其余的购屋款是向银行融资,那么不妨考虑“先租后买”计划。

如果选择“先租后买”购屋计划,在租屋期间,必须努力提高个人收入,一来有助节省房贷时间,二来也可以养成良好的财务管理习惯。

在“先租后买”计划,当决定买下房子,可以根据当前市价,享有锁定的价格,意味接下来几年,不会因为价格高涨或是资本增长受到影响,这些是它的好处。

不过,“先租后买”的坏处则是:假如发生资本贬值,即房价下跌,购屋者不得不以原有商定的价格购买,就是会比市价高。

此外,签署“先租后买”协议,并不意味就是房产的业主,依然是“租客”,实际上,在租赁期间,并未拥有该房产,而由于不是业主,因此不允许翻新或更改房屋的格局。

“先租后买”的其他好处是:购屋者可以先熟悉当地环境或住宅社区,是否适合自己和家人,如果发现情况与自己设定的目标相差太远,可以另做决定。

租约满期后也可以退出不买

假如不想长期承担拥屋的义务,那么,“先租后买”可能不适合,因此,可以选择在“先租后买”租约期满后离开。

政府提倡“先租后买”计划,主要目的是为马来西亚的千禧一代提供一种灵活、负担较低的房屋拥有权选择。另外要补充一点,一旦签署“先租后买”协议,将受到条约的约束,因此在签署之前,必须清楚了解条约。

【结语】对本地市场而言,“先租后买”是比较新的概念,人们先租用一个住宅单位,并且可以选择将来 以商定的价格,买下该房产。它与传统的购屋模式有些分别,开始时并不需要支付大笔头期钱,在租赁合约期 满后,可以选择购买或是退出,灵活性大。

虽然说不需要预付定金,但仍需要支付可以退还的保证金,一般上,这笔数额相等于房屋价格的5%。与购 买房屋需要支付10%的头期钱相比,负担较轻,而且保证金可以退还。



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